CoreLogic, ‘부동산 둔화 국면’ 이미 진입
중앙은행 긴축 통화정책 영향, 주택가격하락은 없을 것
부동산 시장이 이미 둔화세로 돌아섰을 가능성이 있다는 보고가 나왔다. CoreLogic의 2분기 부동산 시장 및 경제 업데이트에 따르면 주거용 부동산 시장이 활황 속도를 잃고 있다는 분석이다. 올해 활황으로 시작한 부동산 시장은 2분기 말인 6월 즈음에는 매물 건수가 현저히 줄어들었을 뿐만 아니라 주택 가격 상승세도 한 풀 꺾였다. 주거용 주택 평균 가격 상승은 4월에 3.1%, 5월에 2.2% 그리고 6월에는 1.8로 주춤했다.
CoreLogic의 수석 경제전문가 Kelvin Davidson은 “2분기 3개월에 걸쳐 매매 활동이 크게 줄어들었고 주택 가격 상승세도 한층 둔화되었다. 하지만 이러한 추세가 주택 가격 하락으로 이어질 거라고 보지는 않는다.”라고 분석했다.
분석에 따르면 가격 상승 둔화의 주 요인은 매입을 감당할 수 있는 비용에 대한 압박으로 나타났다. 여기에 투자자에 대한 은행 대출의 40% 디파짓 요구 조건 및 양도 소득세 면제를 위한 최소 보유 기간 확대 (bright-line test), 대출 이자에 대한 세금 비용 처리 제약도 주요 요인으로 작용했다. 특히 중앙 은행이 향후 DTI (debt-to-income) 도입 가능성을 고려하고 있는 점도 부동산 시장을 가라앉히는 데 영향을 미친 것으로 분석되었다. DTI는 총부채상환비율로 금융 부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산 비율을 말한다. 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하기도 한다. 반면 현재 대출 계산 방식은 LTV (loan-to-value raito)으로, 담보가치 대비 대출 비율이다. 즉 은행이 주택을 담보로 대출을 승인할 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다.
보고서는 가까운 시일 내에 부동산 시장이 금융 긴축 정책의 영향을 받을 것으로 전망했다. 특히 대부분 경제 전문가들의 예상처럼 중앙 은행이 8월에 기준 금리를 올릴 경우 이에 대한 시장의 영향은 즉각적일 것이라는 분석이다. 중앙 은행은 금융 긴축 정책의 일환으로 지난 주 이미 채권 매입 프로그램을 중단했다. 중앙 은행의 이 같은 금융 정책 선회에 따라 대부분 주요 은행들이 고정 금리 모기지 이자율을 올리기 시작했다.
Davidson 전문가는 이자율 상승은 특히 새로운 모기지 대출자에게 즉각적으로 영향을 미칠 것이라고 설명했다. 예를 들어 $800,000 모기지에 2.95% 이자율이 적용되었다고 하면 이자율이 36 베이시스 포인트 상승할 경우 매년 추가로 $1824 달러를 더 내야한다.
만약 이자율이 장기적으로 6% 선으로 된다면, 같은 모기지 금액에 대해 매년 $19,000 달러를 추가로 은행에 내야한다 (원금, 이자 상환 모기지일 경우). 그는 “2014년 이래로 주택 시장에 개입했다면 마지막 기준 금리 인상 이후 오직 낮은 이자율만 보아왔을 것이다. 특히 오클랜드나 웰링턴과 같이 부동산 가격이 높은 지역에는 대부분 모기지 금액 규모가 매우 크다. 이 경우 모기지 이자율 상승은 크나큰 충격으로 다가올 수 있다. 또한 첫 주택을 장만하려는 사람들에게는 금리 인상이 부동산 진입을 더욱 어렵게 만드는 장벽으로 작용하게 된다.”면서 “그러함에도 불구하고 중앙 은행의 긴축 통화 정책은 불가피하다. 코비드 이후 경제 회복과 더불어 경기 과열 조짐이 뚜렷하고 인플레이션 압박이 상당하기 때문이다.”라고 설명했다. David씨는 시장이 둔화되고 안정세를 갖게됨에 따라 보다 ‘정상적인’ 매매 활동을 보기를 기대한다고 밝혔다.