Experts on how much house prices will rise now they’ve hit the bottom
The housing market slump is over. The consensus view of the country’s bank economists is that prices have hit or are close to hitting rock bottom – although what happens next to the market is less clear.
Home-owners who are expecting prices to bounce right back after a near 18% may have to wait for the market to come back to life again.
Post Covid, the nationwide median house price jumped nearly 50% from trough of $620,000 to a peak of $925,000 in November 2021, fuelled by record low interest rates, lower loan to value ratios and border restrictions.
However, Kiwis are unlikely to see that potent mix of inflationary factors again any time soon.
BNZ chief economist Mike Jones believes house prices will “bobble along the bottom a bit for a while”, with “high mortgage rates, stretched affordability, and sluggish economic conditions all look set to hold back the upturn”.
Jones expects to see house price growth resuming over the second half of this year, with modest rises of 1-1.5% across the board per quarter. Kiwis should expect some “near-term jostle in the month-to-month housing numbers”, he says, adding that some regions may be slower to the revival.
And even though the Reserve Bank has signalled that 5.5% is as high as the official cash rate will go, there is a large number of mortgage-holders who have yet to roll onto higher rates, and first home buyers face high test rates, which will put a limit on how much they can spend. “RBNZ data show the major banks are testing new borrowers on 8.5-9.0% mortgage rates, and rates don’t look like they’re going to come down any time soon,” Jones says.
Another factor to bear in mind is that houses, while cheaper than they were in 2021, are still far from “cheap”.
“Bear in mind that, if we’re right on this, NZ house prices would be levelling out at still very high levels. About 20% up on pre-Covid levels in fact, and still elevated on any number of valuation metrics,” says Jones.
Kiwibank chief economist Jarrod Kerr, who had been predicting a 20% fall in prices from peak to trough, thinks the market is “very close to the bottom”, but he’s still waiting for spring data to get a better handle on what’s happening. “That will be the litmus test,” he tells OneRoof.
Kerr says he can see some green shoots emerging in the housing market. “What we’re hearing from people on the front line is things are changing.” The biggest influencing factor for the market is the outlook for interest rates. “If the RBNZ has reached the peak in the cash rate, with rate cuts coming next year, then the strong headwind of higher mortgage rates will turn into a tailwind,” he says.
How fast those rates will come down the other side depends on a variety of economic factors. “The central view is that the RBNZ will start cutting rates from February next year, and slowly take the cash rate back towards a neutral 2.5% setting,” says Kerr.
Westpac senior economist Michael Gordon believes that New Zealand’s average house prices have now bottomed out. “Interest rates near their peaks and the resurgence in migration provides a fresh source of demand,” Gordon wrote in the bank’s latest economic update.
“We’re forecasting only a modest lift in prices from here on, but we’ll watch the data carefully. History shows that it’s difficult to predict how far the housing market will go once it starts to gain some momentum.”
ANZ’s economists believe the market has hit the bottom but it doesn’t expect prices will stop falling in every region. “Some ‘catch-down’ is expected.
“Prices are down on an annual basis in every main region, but there is still significant regional divergence. Wellington is the clear under performer, with prices down 18.4% y/y on a 3- month moving average basis, and Auckland not far behind at -15.4% y/y. Southland is the outperformer, with prices down 5.1% y/y.”
The divergence is explained by the differing increases in house prices in different regions during the Covid boom, the timing of those regional booms, and population growth, the ANZ economists say.
They note that the uptick in auction clearance rates in Auckland suggests the country’s largest market is coming back to life. “With net migration surging to new highs and the residential construction sector slowing on the back of rising interest rates, new demand for housing is now significantly outstripping new supply. In other words, New Zealand has a widening housing deficit. ”
ASB chief economist Nick Tuffley thinks that house prices “are at or close to the bottom” and points out that even if we have hit rock bottom, prices are still 19% higher than at the start of 2020 when the pandemic hit.
He pointed to his colleague Nathaniel Keall’s forecast in April, which was still the team’s current view: “From the trough we expect marginal growth at the end of 2023, and for prices to rise around 7.5% over 2024 and 16% over 2025. The sharp surge in migration is a key factor in both stabilising house prices and then driving them up, coupled with the start of falls in interest rates over 2024.”
바닥을 친 집값이 얼마나 오를지에 대한 전문가들의 전망
주택 시장 침체는 끝났다. 국내 은행 이코노미스트들의 공통된 견해는 가격이 바닥을 쳤거나 바닥에 가까워졌다는 것이지만, 향후 시장에 어떤 일이 일어날지는 명확하지 않다.
18% 가까이 하락한 주택 가격이 곧바로 반등할 것으로 기대하는 주택 소유자는 시장이 다시 활기를 되찾을 때까지 기다려야 할 수도 있다.
코로나 이후 전국 평균 주택 가격은 기록적인 저금리, 낮은 대출 비율 및 국경 제한에 힘입어 2021년 11월 최저 $620,000에서 최고 $925,000로 50% 가까이 상승했다.
그러나 키위들은 조만간 이러한 강력한 인플레이션 요인을 다시 볼 가능성은 낮다.
BNZ의 수석 이코노미스트인 Mike Jones는 “높은 모기지 이자율, 늘어난 주택 구입 가능성, 부진한 경제 상황이 모두 주택 가격 상승을 억제할 것으로 보인다”며 주택 가격이 “한동안 바닥을 따라 조금씩 움직일 것”이라고 전망했다.
Jones는 올해 하반기에 주택 가격 상승세가 재개되어 분기별로 전반적으로 1~1.5%의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상한다. 그는 키위들은 “월별 주택 수에서 단기적인 혼란”을 예상한다면서 일부 지역은 회복이 더딜 수 있다고 덧붙였다.
그리고 중앙은행이 5.5%가 공식 금리가 될 것이라고 신호를 보냈지만 아직 더 높은 금리로 전환하지 않은 모기지 보유자가 많고 생애 첫 주택 구매자는 높은 테스트 금리에 직면하여 지출할 수 있는 금액에 제한이 있을 것이라며 “RBNZ 데이터에 따르면 주요 은행들이 8.5~9.0%의 모기지 금리로 신규 대출자를 테스트하고 있으며, 금리가 조만간 내려갈 것 같지는 않다.”라고 Jones 가 말했다.
명심해야 할 또 다른 요소는 주택 가격이 2021년보다 저렴하지만 여전히 “저렴한” 수준과는 거리가 멀다는 점이다.
“우리가 옳다면 뉴질랜드 주택 가격은 여전히 매우 높은 수준에서 평준화될 것이라는 점을 명심해야 한다. 실제로 코로나 이전 수준에서 약 20% 상승했으며, 여러 가치 평가 지표에서도 여전히 높은 수준이다.”라고 존스는 말한다.
최고점에서 최저점까지 가격이 20% 하락할 것으로 예측했던 키위뱅크의 수석 이코노미스트 Jarrod Kerr는 시장이 “바닥에 매우 근접해 있다”고 생각하지만, 그는 여전히 이번 첫 번째 분기의 데이터를 통해 상황을 더 잘 파악할 수 있기를 기다리고 있다. “그것이 리트머스 시험지가 될 것이다.”라고 그는 OneRoof에 밝혔다.
Kerr는 주택 시장에 새로운 기운이 돋아나는 것을 볼 수 있다고 말한다. “최전선에 있는 사람들로부터 듣고 있는 것은 상황이 변하고 있다는 것이다.” 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리 전망이다. “RBNZ가 내년에 금리 인하를 단행하면서 금리가 정점에 도달하면 모기지 금리 상승의 강한 역풍이 순풍으로 바뀔 것이다.”라고 그는 말한다.
금리가 얼마나 빨리 하락할지는 다양한 경제 요인에 따라 달라진다. Kerr는 “중앙은행은 내년 2월부터 금리 인하를 시작하여 서서히 기준금리를 중립 금리인 2.5%로 되돌릴 것이라는 전망이 우세하다.”고 전했다.
Westpac의 수석 이코노미스트 Michael Gordon은 뉴질랜드의 평균 주택 가격이 이제 바닥을 쳤다고 생각한다. Gordon은 은행의 최신 경제 업데이트에서 “금리가 정점에 가까워지고 이주가 재개되면서 새로운 수요처를 제공하고 있다.”라고 썼다.
“앞으로 물가가 소폭 상승할 것으로 예상하지만 데이터를 주의 깊게 지켜볼 것이다. 역사를 보면 주택 시장이 어느 정도 탄력을 받기 시작하면 어디까지 상승할지 예측하기 어렵다는 것을 알 수 있다.”
ANZ의 이코노미스트들은 시장이 바닥을 쳤다고 생각하지만 모든 지역에서 가격 하락이 멈출 것으로 예상하지는 않다. “약간의 ‘캐치 다운’이 예상된다.
“모든 주요 지역에서 연간 기준으로 가격이 하락하고 있지만 여전히 지역별로 상당한 편차가 있다. Wellington은 3개월 이동 평균 기준으로 전년 대비 18.4% 하락해 가장 저조한 실적을 보였고, Auckland도 -15.4%로 크게 뒤처지지 않았다. Southland는 전년 대비 5.1% 하락한 가격으로 실적이 가장 좋았다.”
ANZ 경제학자들은 이러한 차이는 코로나 호황기 동안 지역마다 주택 가격의 상승폭이 달랐던 점, 지역 호황의 시기, 인구 증가로 설명할 수 있다고 말한다.
그들은 Auckland의 경매 낙찰률 상승은 뉴질랜드에서 가장 큰 시장이 다시 살아나고 있음을 시사한다고 말한다. “순 이민이 최고치를 경신하고 금리 상승으로 주택 건설 부문이 둔화되면서 주택에 대한 신규 수요가 신규 공급을 크게 앞지르고 있다. 즉, 뉴질랜드는 주택 부족이 확대되고 있다. ”
ASB의 수석 이코노미스트인 Nick Tuffley는 주택 가격이 “바닥에 있거나 바닥에 가깝다”고 생각하며, 주택 가격이 바닥을 쳤다고 해도 팬데믹이 시작된 2020년 초에 비해 여전히 19%나 높다고 지적했다.
그는 동료인 Nathaniel Keall 은 4월에 내놓은 예측이 여전히 팀의 현재 견해라고 지적했다: “저점을 찍고 2023년 말에는 소폭 성장하고, 2024년에는 7.5%, 2025년에는 16% 정도 가격이 상승할 것으로 예상합니다. 이주의 급격한 증가는 2024년 이후 금리 하락의 시작과 함께 주택 가격을 안정시킨 후 다시 상승시키는 핵심 요인이다.”