Kiwi Property: record mall sales, devaluations push result into red

Kiwi Property: record mall sales, devaluations push result into red

 

 

Revenue was up at one of New Zealand’s largest listed landlords partly from more sales at its malls but bottom-line profit turned to a loss after property devaluations hit.

Kiwi Property Group, with $3.1 billion of assets, declared a $227.7m net loss after tax for the year to March 31, 2023, a turnaround from last year’s $224.3m net profit, mainly due to unrealised devaluations.

Revaluations added $128m to last year’s result but this year that became a negative $352m devaluation.

But the business was upbeat about record sales at its shopping centres.

It made $1.7b in sales at Sylvia Park, LynnMall and The Base, up 28.5 per cent. Sylvia Park’s performance was particularly strong with $889m sales.

Shareholder dividends will rise from last year’s 5.6cps to 5.7cps and Kiwi forecasts it will pay 5.7cps in the 2024 financial year.

Chairman Mark Ford and director Mark Powell are retiring, to be replaced by Carlie Eve and Peter Alexander.

On the outlook, Ford said: “We are clear on our way forward and confident of our ability to turn our strategy into reality. By doing so, we will drive the company’s operational results, promote growth in our share price and help create greater recognition within the market of Kiwi Property’s value.”

Forsyth Barr has a neutral rating on the business, saying in an earnings preview: “Retail sales at Kiwi malls remain solid but there could be signs cost of living is having an impact. Elevated committed gearing remains a focus.”

Gearing was up in the first-half result, with added pressure from announced asset devaluations.

Forsyth Barr would be looking for an update on the sale of Westgate Lifestyle and the development work at Sylvia Park and Drury.

Revenue of around $193m for the full year was anticipated and ebitda of $162m.

Of Sylvia Park, the company said today: The sale of 3.2ha of land to IKEA is now unconditional, while in parallel, work is ongoing on the precinct’s 295 apartment build to rent complex. The development’s superstructure is now up to nine floors high and on track for completion in early FY25. BTR continues to proliferate in markets such as Australia, where quality BTR apartments attract impressive rents. Kiwi Property expects similar trends to flow to the New Zealand market, positioning BTR to deliver attractive returns over time.”

Of its Drury project, it said: “Stage one earthworks are underway and the site’s 13 residential super-lots are now formed, and at grade. Kiwi Property has a range of options available to fund the development, including the introduction of capital partners, the sell-down of one or more of the site’s super-lots or even potentially the release of large format retail sites.”

One unusual aspect of the accounts was a payment after a legal dispute Kiwi won: “Litigation settlement income of $6m represents claims settled against third parties regarding engineering services provided in connection with an investment property.”

Mackenzie phoned in on the conference call this morning. His total pay was up from last year’s $1.50m to $1.54m and Kiwi has 98 employees earning $100,000+. Investors were told the bottom-line loss was disappointing but not unexpected. The company had a four-point growth strategy: leading the market on mixed-use assets, increasing diverse capital sources, driving asset performance and building a future-fit business.

Jarden’s managing director Arie Dekker asked Mackenzie about the input and management costs of build to rent after the company showed how Auckland residential rents growing faster than inflation. Mackenzie cited rising immigration and tertiary students returning as indicators of further growth potential.

The company’s borrowing grew from $850m to $1b but it has sold the Westgate lifestyle centre for $85.7m in a deal which settled on May 1.

The Herald this month reported on Sylvia Park and Kiwi’s new $200m build-to-rent scheme.

In about a year’s time, the Auckland housing scheme is scheduled to deliver 295 new residential tenancies, rented in perpetuity, providing what chief executive Clive Mackenzie describes as “a place to set roots”.

He wants people to live there long-term, bucking the instability that is often typifies our residential rental market.

Construction of the central tower, Building B, had reached level seven. It will be 12 levels tall by the time it is complete.

Buildings A and C, flanking the central block, will both be nine levels and are now at levels five and four respectively.

 

 

 

키위 프로퍼티 그룹: 기록적인 쇼핑몰 매출에도 불구하고 부동산 평가 절하로 인해 적자 전환

 

뉴질랜드 최대 상장 임대업체 중 하나는 쇼핑몰 매출 증가로 수익이 증가했지만, 부동산 평가 절하로 인해 수익이 적자로 돌아섰다.

$3.1B정도의 자산을 보유한 Kiwi Property Group은 2023년 3월 31일까지 세후 $227.7 순손실을 기록했으며, 이는 주로 미실현 평가손실로 인해 작년의 $224.3M순이익에서 턴어라운드한 수치이다. 재평가로 인해 작년 실적에 $128M 가 추가되었지만 올해는 마이너스 $352M평가 절하가 발생했다.

하지만 쇼핑 센터의 기록적인 매출에 대해서는 낙관적이었다.

Sylvia Park, LynnMall, The Base 28.5% 증가한 $1.7B매출을 올렸다. 특히 Sylvia Park의 실적이 $889M의 매출을 기록하며 호조를 보였다.

주주 배당금은 작년의 5.6cps에서 5.7cps로 상승할 것이며, 키위는 2024 회계연도에 5.7cps를 지급할 것으로 예상하고 있다.

Mark Ford회장과 Mark Powell이사는 은퇴하고 Carlie Eve 와 Peter Alexander 그 자리를 대신할 예정이다.

Ford는 전망에 대해 “우리는 앞으로 나아갈 길을 명확히 알고 있으며 전략을 현실화할 수 있다고 확신한다. 이를 통해 회사의 운영 성과를 높이고 주가의 성장을 촉진하며 Kiwi Property의 가치를 시장에서 더 잘 인식하도록 도울 것이다.”고 밝혔다.

Forsyth Barr는 키위 프로퍼티에 대해 중립적인 평가를 내렸으며, 실적 프리뷰에서 다음과 같이 말했다. “Kiwi 쇼핑몰의 소매 판매는 여전히 견고하지만 생활비가 영향을 미치고 있다는 징후가 있을 수 있다. 높은 기어링에 대해서 여전히 초점을 맞춰야 한다” 며 상반기 실적에서 기어링은 자산 평가 절하 발표로 인한 압박이 더해져 증가했다.

Forsyth Barr는 Westgate Lifestyle 매각과 Sylvia Park 와 Drury 개발 작업에 대한 변경사항이 있을 예정이다.

연간 매출은 약$193M, EBITDA (법인세,이자,감가상각비 상각전 영업이익)은 $193M로 된다.

Sylvia Park에 대해 회사는 3.2ha의 토지를 IKEA에 무조건 매각하는 한편, 이와 동시에 295채의 아파트를 짓는 임대 단지 공사가 진행 중이다. 이 개발의 상부 구조물은 현재 9층 높이까지 올라갔으며 2025 회계연도 초에 완공될 예정이다. 좋은 양질의 BTR아파트들이 임대시장에서 인기를 많이 얻고 있는 호주와 같은 나라에서는 BTR이 계속 확산되고 있다. Kiwi Property는 뉴질랜드 시장에도 비슷한 추세가 이어질 것으로 예상하며, BTR은 시간이 지남에 따라 매력적인 수익을 제공할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그리고 Drury 프로젝트에 대해서는 “1단계 토지공사가 진행 중이며 부지의 13개 주거용 수퍼 부지가 현재 형성되어 제 위치에 있다. Kiwi Property는 자본 파트너의 도입, 부지 내 슈퍼 부지 중 하나 이상의 매각을 하거나 또는 잠재적으로 대형 소매 부지의 매각을 포함하여 개발 자금을 조달할 수 있는 다양한 옵션을 보유하고 있다.”고 말했다.

이 계정에서 특이한 점은 Kiwi가 승소한 법적 분쟁에 따른 지불금이다. “소송에서 합의된 $6M는 투자 부동산과 관련하여 제공된 엔지니어링 서비스에 대해 제3자에 대해 합의된 클레임을 나타낸다”

Mackenzie는오늘 아침 컨퍼런스 콜에 전화로 참여하며 총 급여는 작년의 $1.5M에서 $1.54M로 증가했으며, Kiwi에는 $100,000 이상의 급여를 받는 직원이 98명 있다고 밝혔다. 투자자들은 수익 손실이 실망스럽지만 예상치 못한 것은 아니라고 말했다. 이 회사는 복합용도 자산으로 시장을 선도하고, 다양한 자본원을 늘리고, 자산 성과를 높이고, 미래에 적합한 비즈니스를 구축하는 등 4가지 성장 전략을 세웠다.

Jarden의 상무이사 Arie Dekker는 오클랜드의 주택 임대료가 인플레이션보다 빠르게 상승하는 것을 보고 Mackenzie에게 건축에서 임대까지의 투입 및 관리 비용에 대해 질문했다. Mackenzie는 이민자 증가와 고등학생의 귀환을 추가 성장 잠재력의 지표로 꼽았다.

이 회사의 차입금은 $850M에서 $1B로 증가했지만 5월 1일에 마감된 거래에서 Westgate라이프스타일 센터를 $85.7M에 매각했다.

이번 달The Herald는 Clive Mackenzie 와Kiwi 와 새로운$200M 규모의 건축에서 임대까지의 계획에 대해 보도했다.

약 1년 후, Auckland 주택 계획은 295채의 새로운 주거용 임대를 영구 임대를 제공할 예정이다.이에 대해서 CEO, Clive Mackenzie는 “뿌리를 내릴 수 있는 장소”라고 묘사하였다.

그는 사람들이 주거용 임대 시장에서 흔히 볼 수 있는 불안정성을 극복하고 장기적으로 거주하기를 원한다고 말했다.

중앙 타워인 빌딩 B의 공사는 7층에 도달했다. 완공 시에는 12층 높이가 될 예정이다.

중앙 블록 옆에 있는 빌딩 A와 C는 모두 9층으로 지어질 예정이며 현재 각각 5층과 4층에 있다.