LVR을 철회해도 첫 주택 구매자 상황은 개선되지 않을 듯
첫 주택 구매자에게만이라도 대출 규제를 완화해달라는 부동산 업계의 요구에 대해 BNZ의 수석 경제학자 Tony Alexander는 중앙은행이 대출 규제를 철회해도 첫 주택 구매자의 상황은 개선되지 않을 것이라고 논평하였다.
Bill English 수상과 노동당 Jacinda Ardern 대표 모두 선거 캠페인에서 중앙은행이 첫 주택 구매자를 위해 주택담보대출비율(LVR: Loan to Value Ratio) 철회를 고려해 달라고 요구하였다. 두 정치인 모두 현재 LVR 규제는 서민들의 주택시장 진입을 어렵게 한다고 말하였다.
부동산 업체들은 전국 주택 판매량이 25%로 하락하고, 특히 오클랜드는 31%나 감소하자 LVR을 완화할 필요가 있다고 제안하였다.
하지만 Alexander 경제학자는 Core Logic 데이터를 바탕으로 올 2사분기에 첫 번째 주택 구매자는 전체 주택 구매의 21%를 차지하였고, 이는 2013년 10월 LVR 규제가 시행되기 전일 때와 동일한 수치라고 말하였다.
일 년 전에 연간 주택 판매 수는 95,000 정도였고, 이때 첫 번째 주택 구매자가 차지하는 비율은 20% 정도였다. 그렇기 때문에 중앙은행의 대출 규제 이후 첫 주택 구매자의 구매력이 더 낮아졌다고 볼 수 없다고 지적하였다.
2017년 4월까지 1년 동안 15,400명이 키위세이버 홈스타트를 활용하여 첫 주택을 구매하였다.
홈스타트를 활용한 사람은 전체 판매의 18%를 차지하였다. 첫 주택 구매가 2~3년 전보다 감소한 가장 큰 요인으로는 LVR 규제보다는 너무 높은 주택 가격으로 은행에서 대출받아야 하는 모기지 금액이 너무 많기 때문인 듯 하다. 또한, 은행의 까다로운 대출 심사로 20%의 종잣돈이 있어도 은행에서 대출 승인을 받지 못한 경우일 것이다.
REINZ의 7월 자료를 보면 전국 주택 판매 중간값은 $518,000였다. 20%의 담보금은 $103,600를 뜻한다. 오클랜드의 주택 중간값은 $830,000로 은행에서 대출을 받으려면 최소 20%인 $166,000가 필요하다.
물론 은행에서 첫 주택 구매자에게 20%의 미만의 담보금에도 대출을 허용한다. 몇 년 전에는 20% 미만 대출 중 첫 주택 구매자가 1/3을 차지하였는데 이제는 거의 절반으로 늘어났다.
부동산 시장이 침체하여 중앙은행이 첫 주택 구매자에게 주택담보대출 규제를 완화해야 한다는 논의가 있지만, 실제로 중앙은행의 대출 규제가 첫 주택 구매자의 구매력을 낮추고 있지는 않았다.
결국 중앙은행이 첫 주택 구매자에 대한 LVR 을 철회한다고 해도 시장의 변화는 미미할 것이라고 Alexander 경제학자는 말하였다.
2013년 중앙은행이 LVR 규제를 시행했을 때 이를 일시적인 조치라고 발표하였다. Graeme Wheeler 총재는 주택담보대출 규제가 언제까지 유지될 것인가는 주택대출 및 부동산 가격 인플레이션의 성장을 얼마큼 효과적으로 억제하느냐에 달려있으며, 주택 시장이 더 나은 균형을 유지한다고 판단되고, LVR을 철회해도 주택시장이 다시 과열되지 않을 것이라는 확신이 설 때 이를 중단할 것이라고 말하였다.
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