뉴질랜드 주택 시장, 여전히 비싸지만 구매 여건 개선 조짐 보여
NZ housing not cheap, but affordability shows signs of improving
By Kelvin Davidson, CoreLogic NZ Chief Property Economist
New Zealand’s housing affordability has improved to its best level since 2019 on some measures, with falling property values, rising incomes, and, most recently, lower mortgage rates easing affordability pressures.
The latest CoreLogic NZ Housing Affordability Report Q4 2024 shows that while affordability remains stretched compared to historical averages, improving conditions have made it easier for buyers to enter the market. The fall in mortgage payments as a share of gross median household income has been less marked than some other measures, but it’s still at its lowest point in 3½ years.
Despite the improvements for buyers, CoreLogic NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson warned the market remains very challenging for tenants, with rental costs absorbing a record-high share of household income.
“Housing isn’t cheap, but it’s the most affordable it’s been on many measures since before COVID-19. The surge in property prices through 2020 and 2021 created a significant affordability challenge, but much of that deterioration has now reversed,” he said.
“Value-to-income ratios, mortgage servicing costs, and deposit-saving timeframes have all improved, making homeownership more attainable. That said, rental affordability remains a key issue, with tenants spending a record-high share of their income on rent.”
‘Signs of improvement, but affordability pressures remain’
Three of the four key housing affordability metrics have improved in the past six months since our previous report, reflecting the impact of falling property values, rising incomes, and lower mortgage rates.
New Zealand’s median home value of $804,366 as at December 2024 is 7.3 times the median annual household income ($109,975), marking a significant improvement from 10.1 at the market peak in late 2021.
Mr Davidson said this brings affordability back to levels last seen in 2019, reversing the impact of pandemic-driven price surges.
Mortgage repayments have also become more manageable, with households spending 46% of their income on servicing an 80% LVR mortgage, down from 56% at the worst point in 2022.
While still above the long-term average of 42%, Mr Davidson said the decline on this measure reflects the easing of affordability pressures as interest rates have fallen over the past six months.
Saving for a 20% deposit remains a challenge, taking 9.8 years on average. An improvement from 13.5 years in 2021, it still exceeds the long-term average of nine years.
“Lower mortgage rates and falling house prices have helped affordability, but getting into the market is still no easy task. For first-home buyers, the deposit hurdle remains high, and mortgage repayments are still taking a large share of income,” Mr Davidson said.
“That being said, compared to a few years ago, buyers now have more breathing room and may find it easier to get a foothold in the market, especially in areas where house prices have softened the most.”
‘Renters face mounting pressures’
Affordability has improved for buyers, however, renters continue to face significant pressures with the rent-to-income ratio at a record 28% due to previous increases in rental prices (albeit they’ve flattened off now).
Of the main urban centres, Wellington has the lowest rental burden at 23%, while Christchurch and Dunedin have seen rising rental costs relative to income.
Mr Davidson said this may make it harder for tenants to save for a deposit if that’s their goal, reinforcing the financial divide between those who own property and those trying to enter the market.
“The affordability equation for renters hasn’t improved in the same way as for buyers. Many tenants are already stretched, and this limits landlords’ ability to raise rents further,” Mr Davidson said.
“Without stronger wage growth or greater access to affordable housing, rental costs will remain a key challenge for many New Zealanders.”
‘Regional affordability shifts’
Auckland and Wellington have seen some of the strongest improvements in affordability and are close to their long-term averages. Despite a median property value of almost $1.1 million, Auckland’s value-to-income ratio is 7.9, its lowest level in a decade and its years to save a deposit figure of 10.5 is at multi-year lows.
Wellington City too has returned to pre-2017 affordability levels with a value-to-income ratio of 6.5.
Meanwhile, markets such as Hamilton, Christchurch, and Dunedin have proven more resilient, with smaller declines in house prices limiting affordability gains.
“Tauranga remains the least affordable main centre, with a value-to-income ratio of 8.6, but this has dropped significantly from its peak of 12.1 in late 2021,” Mr Davidson said.
“Wellington’s affordability is back in line with its long-term average and at its lowest level since Q3 2016. Although Wellington City isn’t necessarily ‘cheap’ it’s more affordable than it’s been for many years.”
‘What’s next for affordability’
Despite improvements and more favourable conditions, affordability remains worse than ‘normal’, Mr Davidson said.
The introduction of debt-to-income (DTI) lending restrictions could provide further support over the medium term, but meaningful and sustained progress will require more housing supply.
“The Government is focused on increasing supply, which is positive for long-term affordability,” Mr Davidson said.
“However, ongoing challenges remain as elevated construction costs and infrastructure pressures all have a material impact on access to housing. A more sustained improvement in affordability will require continued action to boost housing supply relative to demand.”
To download a copy of the CoreLogic NZ Housing Affordability Report Q4 2024 visit: https://www.corelogic.co.nz/news-research/reports/housing-affordability-report
뉴질랜드 주택 시장, 여전히 비싸지만 구매 여건 개선 조짐 보여
뉴질랜드의 주택 구매 여건이 2019년 이후 가장 나은 수준으로 개선된 것으로 나타났다. 부동산 가치 하락, 소득 증가, 그리고 최근 모기지 금리 하락이 구매 부담을 완화한 덕분이다. 2024년 4분기 코어로직(CoreLogic) 뉴질랜드 주택 구매 여건 보고서에 따르면, 역사적 평균에 비하면 여전히 부담이 크지만, 개선된 시장 환경 덕에 구매자들이 시장에 진입하기가 더 쉬워졌다. 모기지 상환액이 가구 총소득에서 차지하는 비율은 다른 지표에 비해 감소 폭이 크지 않으나, 지난 3년 반 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.
주택 구매자에게는 개선된 여건, 세입자에게는 여전히 높은 부담
코어로직 NZ의 수석 경제학자인 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 주택 구매자에게는 개선된 상황이지만, 세입자들에게는 여전히 큰 부담이 있다고 경고했다. 세입자들의 임대료가 가구 소득에서 차지하는 비율은 사상 최고치를 기록하고 있다.
“주택 가격이 저렴하다고 할 수는 없지만, 많은 지표에서 COVID-19 이전보다 더 나은 수준을 보이고 있습니다. 2020년과 2021년의 급격한 주택 가격 상승은 큰 구매 여건 악화를 초래했으나, 그 대부분은 이제 반전되었습니다”라고 그는 말했다. 이어 “가치-소득 비율, 주택담보대출 상환 비용, 예치금 저축 시간 모두 개선되어 주택 소유가 더 가능해졌습니다. 그러나 여전히 세입자들의 주거 부담은 중요한 문제로 남아 있으며, 그들은 소득의 기록적인 비율을 임대료로 지출하고 있습니다”고 덧붙였다.
주택 구매 여건 개선에도 과중한 부담 남아
지난 6개월 동안 네 가지 주요 주택 구매 여건 지표 중 세 가지가 개선되었으며, 이는 주택 가격 하락, 소득 증가, 대출 금리 인하 등의 영향으로 분석된다. 2024년 12월 기준, 뉴질랜드의 중위 주택 가격은 80만 4,366달러로, 중위 연간 가구 소득(10만 9,975달러)의 7.3배에 해당한다. 이는 2021년 말 주택 시장이 최고치를 기록했을 당시 10.1배였던 것에서 큰 개선이 이루어진 것이다.
데이비슨은 “이로 인해 주택 구매 여건이 2019년 수준으로 돌아갔으며, 팬데믹으로 인한 가격 상승의 영향이 대부분 반전되었다”고 말했다. 주택담보대출 상환도 더 관리 가능한 수준이 되었으며, 가구는 80% LVR(대출-가치 비율) 모기지에 대해 소득의 46%를 상환하는데, 이는 2022년 최악의 시점에 비해 56%에서 크게 낮아진 수치이다.
세입자들, 여전히 높은 임대료 부담
주택 구매 여건은 개선된 반면, 세입자들의 상황은 여전히 어려운 상황이다. 임대료가 가구 소득에서 차지하는 비율은 28%로, 임대료 상승에 따른 기록적인 수치를 기록하고 있다. 다만 최근 임대료 상승세는 다소 둔화되었다.
뉴질랜드의 주요 도시간, 웰링턴은 23%로 가장 낮은 임대료 부담을 보였고, 크라이스트처치와 더니든은 상대적으로 높은 임대료 상승을 보였다. 데이비슨은 “임대료 부담이 높은 상황에서는 세입자들이 예치금을 저축하기가 더 어려워져, 주택 소유자와 시장에 진입하려는 사람들 간의 재정적 격차가 더 커지고 있다”고 말했다.
그는 “세입자들의 주택 구매 여건은 구매자들과 같은 방식으로 개선되지 않았다. 많은 세입자들이 이미 재정적으로 여유가 부족해져 있으며, 이는 집주인들이 임대료를 추가로 인상할 수 있는 능력을 제한한다”고 덧붙였다. “강력한 임금 성장이나 더 많은 저렴한 주택에 대한 접근 없이는, 임대료는 여전히 많은 뉴질랜드인들에게 큰 도전 과제가 될 것이다”라고 경고했다.
지역별 주택 구매 여건 변화
오클랜드와 웰링턴은 주택 구매 여건이 개선된 지역으로, 장기 평균에 근접한 수준에 도달했다. 오클랜드의 주택 가격은 거의 110만 달러에 달하지만, 가치-소득 비율은 7.9로 지난 10년 간 가장 낮은 수준을 기록했으며, 예치금을 저축하는 데 걸리는 시간은 10.5년으로 다년간 최저치를 기록했다.
웰링턴 시 역시 2017년 이전의 주택 구매 여건 수준으로 돌아갔으며, 가치-소득 비율은 6.5에 달한다. 반면 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든 등 일부 시장은 주택 가격 하락폭이 적어 주택 구매 여건의 개선이 상대적으로 적었다.
앞으로의 주택 구매 여건 개선의 향후 전망
데이비슨은 “주택 구매 여건이 개선되었지만, 여전히 ‘정상’ 수준보다는 부족하다”고 말했다. 중기적으로는 부채-소득 비율(DTI) 대출 제한이 추가적인 지원을 제공할 수 있을 것으로 보이지만, 의미 있는 지속 가능한 개선을 위해서는 더 많은 주택 공급이 필요하다.
그는 “정부는 공급 확대에 집중하고 있으며, 이는 장기적인 주택 구매 여건 개선에 긍정적”이라고 평가하면서도 “건설 비용 상승과 인프라 압박 등은 주택 접근에 실질적인 영향을 미친다. 지속적인 주택 구매 여건 개선을 위해서는 수요에 비해 공급을 늘려야 한다”고 강조했다.