The big split between NZ and Australian house prices
New Zealand property values have only started to hit the bottom but across the Tasman prices are on the up with packed auctions being seen and big prices being fetched.
While the Australian and New Zealand markets followed a similar pattern with post-Covid price booms they have diverged with demand in Australia outstripping supply and fuelling a bounce back.
Reasons for the surge in demand there include high net migration, with the trough in the market being reached back in February, say experts.
New Zealand’s more aggressive OCR hikes have contributed to the market stalling here for longer, although some in the industry say the bottom of New Zealand’s market is not far away.
Sydney, Ray White agent Astrid Joarder thinks Sydney’s tight rental market could be contributing to demand because sometimes mortgage payments are cheaper than rent, and she says some people have recently had rent increases of $100 to $300 a week. Her comments come amid reports saying people looking for rental properties are finding the properties they are applying for are being taken off the market then re-listed at higher prices.
Buyer demand is high not just in first-home buyer price brackets in Australia but also at the pricey end of the spectrum.
Another reason is the fact there was so much transacting going on in 2021 and early 2022 many people have only recently purchased so don’t need or want to sell at the moment, she says.
She also says Australia’s slump in the market was shorter and sharper than New Zealand’s with the trough in Australia coming in February.
She, too, says the Australian Reserve Bank has been less aggressive than New Zealand’s, but unlike New Zealand she says Australia is facing the possibility of further rate hikes this year.
Nick Goodall, CoreLogic NZ’s head of research, says a big reason for the divergence between the Australian and New Zealand markets is the number of listings available in New Zealand relative to Australia.
Goodall also says New Zealand had more restrictive measures put in place after the boom, such as the tough credit rules and the removal of interest deductibility for investors.
He points out Australia has a broader range of property types, too, which means there’s more accessible entry points for any type of buyer, and there are also affordability differences between the countries.
A case in point is the auction of a Papatoetoe property which had 10 first-home buyers bidding against each other and Steele says that is a “very, very strong” outing for any market anywhere in the country.
He says first-home buyers may have sensed the market has changed dramatically and that perhaps New Zealand is at or near the bottom.
“With the recent announcements just around the interest rates I think a lot of first-home buyers are saying ‘well, okay, this may be the bottom of the market’ so they are getting that confidence to come back into the market.”
Steele says investors have also begun to come back a little bit, for similar reasons: “I think a lot of investors have sort of waited and might sense that if we’re not at the bottom we might be pretty close so this is probably a good time to buy.”
뉴질랜드와 호주 주택 가격의 큰 차이
뉴질랜드 부동산 가격은 이제 막 바닥을 치기 시작했지만 Tasman 전역에서 경매가 성황을 이루고 고가에 낙찰되는 등 가격이 상승하고 있다.
호주와 뉴질랜드 시장은 코로나 이후 가격 폭등과 함께 비슷한 패턴을 보였지만, 호주의 수요가 공급을 앞지르며 반등에 박차를 가하면서 서로 다른 양상을 보이고 있다.
전문가들은 호주에서 수요가 급증한 이유로 높은 순이주를 꼽으며, 2월에 시장 저점에 도달했다고 말한다.
뉴질랜드의 보다 공격적인 OCR 인상으로 인해 뉴질랜드 시장이 더 오래 정체되고 있지만, 업계 일각에서는 뉴질랜드 시장의 바닥이 멀지 않았다고 말한다.
Sydney의 Ray White 에이전트인 Astrid Joarder는 Sydney의 밀집된 임대 시장이 수요에 영향을 미칠 수 있다고 생각하는데, 모기지 금액이 임대료보다 저렴한 경우도 있기 때문이며 최근 일부 사람들은 주당 $100에서 $300의 임대료 인상을 겪었다고 말한다. 이 발언은 임대 부동산을 찾는 사람들이 신청한 부동산이 시장에서 퇴출되었다가 더 높은 가격으로 재등재되고 있다는 보도가 나오는 가운데 나온 것이다.
호주의 첫 주택 구매자 가격대뿐만 아니라 고가 주택 가격대에서도 구매자 수요가 높다.
또 다른 이유는 2021년과 2022년 초에 거래가 너무 많이 진행되어 많은 사람들이 최근에야 주택을 구입했기 때문에 현재 주택을 팔 필요가 없거나 팔고 싶지 않다는 사실이라고 그는 덧붙였다.
또한 호주의 부동산 시장 침체는 뉴질랜드보다 더 짧고 급격했으며, 호주는 2월에 저점을 찍었다고 말했다.
Astrid Joarder는 역시 호주 중앙은행이 뉴질랜드보다 덜 공격적이지만 뉴질랜드와 달리 호주는 올해 추가 금리 인상 가능성에 직면해 있다고 말한다.
CoreLogic NZ의 리서치 책임자 Nick Goodall은 호주와 뉴질랜드 시장 간 격차의 가장 큰 이유는 호주에 비해 뉴질랜드에 올라온 매물의 수가 많기 때문이라고 말한다.
Goodall은 또한 뉴질랜드가 호황 이후 엄격한 신용 규정과 투자자에 대한 이자 공제 혜택 폐지 등 더 많은 제한 조치를 취했다고 덧붙였다.
그는 호주가 더 다양한 유형의 부동산을 보유하고 있기 때문에 모든 유형의 구매자가 더 쉽게 진입할 수 있으며 국가 간 구매능력의 차이도 있다고 지적한다.
일례로 10명의 생애 첫 주택 구매자가 서로 경쟁한 Papatoetoe 부동산 경매를 예로 들며, Steele은 호주 어느 시장에서든 “매우, 매우 강력한” 경쟁이 벌어지고 있다고 말한다.
그는 생애 첫 주택 구매자들이 시장이 극적으로 변화했으며 뉴질랜드가 바닥을 쳤거나 그 근처에 있다고 느꼈을 수 있다고 말한다.
“최근 금리와 관련된 발표로 인해 많은 첫 주택 구매자들이 ‘그래, 지금이 시장의 바닥일지도 몰라’고 말하면서 시장에 다시 돌아올 수 있다는 자신감을 얻고 있다고 생각한다.”
Steele은 비슷한 이유로 투자자들도 조금씩 돌아오기 시작했다고 말하면서 “많은 투자자들이 어느 정도 기다렸다가 지금이 바닥이 아니라면 꽤 가까워졌을지도 모른다고 생각하기 때문에 지금이 매수하기 좋은 시기라고 생각한다.” 고 밝혔다.