The risks and rewards of pre-auction offers
Pre-auction offers are rearing their heads again in real estate sales.
Almost unheard of at the beginning of the year, buyers are trying their luck with pre-auction offers to ward off the competition, says Dylan Turner, principal at LJ Hooker Manurewa.
Turner has seen buyers make very good offers off the bat, to avoid missing out on yet another property at auction.
“We had a family that had just missed out on house after house. They were sick of missing out. So they put in a really good offer, and it was accepted.”
Pre-auction offers are made by potential buyers prior to auction day. Look for the words “unless sold prior” on a listing, says Turner. This indicates the vendor might be willing to take an offer. “If [the listing] doesn’t say that, you’re not legally allowed to accept pre-auction offers.”
When they receive a pre-auction offer, vendors have two choices: to accept and withdraw the property from the market, or bring the auction forward.
In the case where the auction is brought forward, the pre-auction offer will be the opening bid. “The property is on the market at the price offered by the buyer when the auction opens,” says Turner. “Another dollar more and it’s no longer your home. “
Agents must inform all registered bidders if pre-auction offers have been made by other parties. “Clarity around this is very important,” says Turner. “Especially if it’s a first-time buyer.”
It’s rare to have conditions in pre-auction offers, but there are cases where vendors are swayed by a buyer’s story. “It happens. But if [the offer] is conditional, the owner will be taking a risk on it.”
Buyers who need to make conditional offers are often better off waiting to see what happens at the auction, says Turner. “If the property doesn’t sell, they can then put unconditional offers in.”
Buyer’s agent Nicky Ramsden, of Buyer’s Agent New Zealand, says the main reason buyers put in pre-auction offers is to reduce the competition, although it’s sometimes for personal circumstances.
“They might want to put in a finance clause or other conditions. [Or] they are prepared to make a higher offer to get a longer settlement,” says Wanaka-based Ramsden, who often acts on behalf of Australian and Auckland buyers.
Another personal circumstances reason for a pre-auction offer is the buyer may be looking at more than one property. “If they could get this property, then they wouldn’t chase that property,” she says.
Whether a buyer is putting in a pre-auction offer, or going to auction, they need to have done their homework, says Ramsden. “You’ve done all your due diligence, you’ve got all your planning information, you know exactly what you’re up for.”
She says buyers should move fast when they see a property first listed. “When a property’s advertised for auction, it doesn’t mean it will go to that auction date. So the minute you see a property that you think is appropriate, you need to get your A into G because that auction could be brought forward.”
Agents have been reporting an increase of FOMO (fear of missing out) in the market, with the drop in new listings putting pressure on buyers for the first time in over a year.
Ray White head auctioneer Sam Steele says he’s seen a noticeable increase in the number of pre-auction offers in recent months. In the majority of cases the auction is brought forward once a pre-auction offer is accepted, says Steele.
“Last week alone I had four pre-auction offer auctions, where the offer had been accepted. It’s a very noticeable increase from 12 months ago.”
Steele says pre-auction offers are returning thanks to a warming market. “We’ve seen the number of average registered bidders almost double in a year. For Ray White New Zealand, the average number of registered bidders has gone from two in July last year to an average of 3.8 in July this year.”
사전 경매 제안(Pre-auction offers)의 위험성과 장점
부동산 판매에서 사전 경매 제안(Pre-auction offers)이 다시 떠오르고 있다.
올해 초에는 거의 판매되지 않았던 프리 옥션 오퍼가 주택 구매자들이 다른 경쟁자들을 제치기 위해 다시 나타나고 있다고 부동산 회사 LJ Hooker 마누레와의 주임인 Dylan Turner가 말했다.
Turner는 구매자들이 처음부터 이런 좋은 제안을 제시한 것을 보아왔는데, 그들은 경매에서 그들이 원하는 주택 구매를 놓치기 싫어했기 때문에 사전 경매 제안(Pre-auction offers)을 내놓은 것이다.
“그들은 경매에서 주택 구매를 시도 할 때마다 원하는 집들을 놓치기만 했다. 그들은 집 구매를 놓치는 것에 지쳐버렸고 그래서 이러한 좋은 사전 경매 제안(Pre-auction offers)을 내놓았고, 그 제안이 수락되었다.”
사전 경매 제안(Pre-auction offers)은 경매일 이전에 잠재적인 구매자들이 미리 가격을 제안하는 것이다. 경매 리스트에서 “다른 조건 없이 팔릴 경우(unless sold prior)”라는 문구를 찾아보게 되면, 이는 판매자가 제안을 받아들일 수도 있다는 것을 나타낸다. “만약 [리스트에] 그런 내용이 없다면, 사전 경매 제안을 법적으로 받아들일 수 없다는 뜻이다.”
사전 경매 제안(Pre-auction offers)을 받게 되면, 판매자는 두 가지 선택을 할 수 있게 된다. : 제안을 받아들이고 시장에서 물건을 철회하거나 경매를 앞당기는 것이다.
경매를 앞당기는 경우, 사전 경매 제안(Pre-auction offers) 가격이 경매의 시작가 입찰이 된다. “즉, 경매가 시작되면 구매자가 제안한 가격으로 주택을 시장에 내놓게 된다.”고 Turner는 말했다. “$1 달러라도 더 높게 입찰이 되면 그 매물은 더 이상 당신의 집이 아니다.”
에이전트들은 다른 당사자들에 의해 사전 경매 제안이 제출되었다는 사실을 모든 등록된 입찰자(구매자)들에게 알려줘야 한다. “이에 대한 명확한 설명 또한 매우 중요하다.”라고 Turner는 말했다. “특히 처음 구매자(첫집 구매자)인 경우에는 더욱 그렇다.”
사전 경매 제안(Pre-auction offers)의 다른 개인적인 사정 중에 하나는 구매자가 여러 개의 매물 들을 고려하고 있을 수 있다는 점이다. “만약 이 매물을 얻는다면, 더 이상 찜해두었던 다른 매물들은 돌아보지 않을 것이다. 구매자가 사전 경매 제안(Pre-auction offers)을 내거나 경매에 참여하더라도, 그들은 다음과 같은 검토 사항들을 숙지 해야 한다. 또 모든 매물에 관한 사전 검토를 마친 상태여야 하며, 모든 구매 계획의 정보를 갖고 있으며, 자신이 어떻게 준비해야 되는 지 알고 있어야 한다.” 라고 말했다.
그녀는 또 구매자들이 처음으로 나온 부동산에 대해서는 누구보다 빠르게 움직여야 한다고 조언했다. “어떤 부동산이 Auction 경매로 광고 된다고 해서 그것이 반드시 옥션 날짜에 가서 팔리는 것은 아니다. 그래서 당신이 원하고 생각해 둔 부동산이 발견되었다면 그 매물을 보자마자 빠르게 움직여야 한다. 왜냐하면 그 Auction 경매 날짜가 앞당겨질 수 있기 때문이다.”
부동산 시장에서 FOMO(놓치는 것에 대한 두려움)가 증가하고, 신규 매물의 감소로 구매자들에게 처음으로 구매 압박이 가해지고 있다고 부동산 에이전트들이 보고하고 있다.
Ray White의 유명 경매자인 샘 스틸은 최근 몇 달간 사전 경매 제안(Pre-auction offers)의 수가 상당히 증가했다고 말했다. 대부분의 경우 사전 경매 제안이 수락되면 Auction 경매 일자가 앞당겨지게 된다. 스틸은 “지난 주에만 내가 사전 경매 제안(Pre-auction offers)이 수락된 경매를 4번이나 가졌다. 이는 1년 전에 비해 매우 눈에 띄게 증가한 것이다.”
스틸은 사전 경매 제안(Pre-auction offers)이 다시 뜨거워질 것으로 보이는 부동산 시장 덕분에 돌아오고 있다고 말했다. “우리는 평균 입찰자 등록 수가 1년 만에 거의 두 배가 되는 것을 보았다. Ray White 뉴질랜드의 평균 등록 입찰자 수는 작년 7월에 평균 2명이었지만, 올해 7월에는 평균 3.8명이 되었다.”