뉴질랜드, 100만 달러 이상 주택 시장 현황
Where are Aotearoa NZ’s $1 million+ housing markets?
$1 million isn’t what it used to be when it comes to owning property. That being said the $1 million figure still carries an outsize significance for many people. Today’s Pulse article looks at where these properties are –
with no prizes for guessing that areas such as Tāmaki Makaurau, Auckland and Tāhuna, Queenstown feature prominently.
$1 million + sales activity is dominated by Tāmaki Makaurau Auckland
Starting with recent agreed sales (contract date since 1st June), it’s no surprise to see that many of the $1 million+ deals have been in the ‘usual suspects’, including areas such as Tāmaki Makaurau Auckland, Te Whanganui-a-Tara Wellington, Ōtautahi Christchurch, and Tāhuna Queenstown. Indeed, the Tāmaki Makaurau Auckland super-city accounts for 52% of all $1 million+ sales across NZ in the past three months, with around half that figure coming in just two sub-markets; Auckland City and North Shore, markets with some very sought-after suburbs.
Meanwhile, Ōtautahi Christchurch accounts for around 7% of all $1 million+ sales recently, with 4% in Tāhuna Queenstown. That figure may not seem particularly high for an expensive area such as Queenstown, but when you consider it only has about 0.6% of NZ’s total stock of dwellings, it certainly punches above its weight in terms of $1 million+ sales activity.
Te Whanganui-a-Tara Wellington City also accounts for just over 4% of $1 million+ sales activity of late, while other main centres such as Kirikiriroa Hamilton and Tauranga also feature on the list.
But other, smaller areas with decent levels of $1 million+ sales that might not necessarily spring to mind straightaway include Waipa and Waikato Districts, Pārāwai-Kapanga Thames-Coromandel, Western Bay of Plenty, Taupō, and Herewini Selwyn. In some cases, those areas are heavy with lifestyle blocks or large detached houses on sizeable sections, while others are of course popular holiday/retirement locations with high-value housing.
$1 million+ stocks are also prominent in Tāmaki Makaurau Auckland, but elsewhere too
Looking at stock levels instead of recent sales tells an interesting story. For this section, we’re looking at suburb-level data, using estimated median values for each area – based on our Automated Valuation Model (AVM), which provides a likely price were that property to sell now. These AVMs are used by banks in the mortgage lending process and are available for 97% of residential property across NZ.
Once you apply a minimum size filter of 200 existing properties for each area, we are looking at 1,191 suburbs across Aotearoa NZ, with 337 of those having a current median value of at least $1 million; or in other words around 28% of suburbs across the country are in the $1 million+ ‘club’.
There are no surprises that Auckland has 167 (50%) of those suburbs, which equates to 70% of all suburbs across the super-city. Put another way, seven in every 10 Tāmaki Makaurau Auckland suburbs has a median property value of $1 million+, and the very top end of the spectrum includes suburbs such as Herne Bay, Saint Marys Bay, Westmere, and Remuera.
But in terms of the share of suburbs with a median value of $1 million+ (and also a reasonable number of $1 million+ suburbs), Tāmaki Makaurau Auckland isn’t at the top of the list. That’s actually Tāhuna Queenstown (89%) and Western Bay of Plenty (71%). In Tāhuna Queenstown’s case, the generally high level of property values makes it inevitable that a large share of suburbs would sit in the $1 million+ bracket, and for Western Bay of Plenty a key driver is simply the composition of the property stock – lifestyle blocks (which are larger
and higher value) account for around 35% of properties in that area, versus less than 10% nationally.
Waipa, Waikato, Waimakariri, and Te Tai o Aorere Tasman also have relatively high shares of lifestyle properties (around 25% or more), which helps explain their presence in the first chart, while Taupō is a popular (and expensive) property market in general with plenty of holiday homes, with Te Whanganui-a-Tara, Wellington City and Ōtautahi, Christchurch also featuring due to larger size and presence of well-established, up-market areas.
An arbitrary number
The rise in nominal property values over time means that the $1 million ‘barrier’ doesn’t mean as much as it did in the past. That said, it’s still a useful threshold to look at, and it’s another way of showing how stretched housing affordability really is for the average household in key urban markets such as Tāmaki Makaurau Auckland, but also in areas such as the Waikato Region and Tāhuna Queenstown too.
The new debt to income ratio caps for mortgage lending will have an important role to play in providing some sort of restraint for house prices over the medium to long term. But ultimately it’s about getting a higher physical supply of property in relation to demand, and on that front, it’s certainly been encouraging to see the Government pushing hard – with measures such forcing councils to designate enough land for 30 years of development.
뉴질랜드, 100만 달러 이상 주택 시장 현황
부동산 소유에서 100만 달러의 의미는 예전과 다르다.
그럼에도 불구하고, 이 숫자는 여전히 많은 사람들에게 중요한 의미를 지닌다.
오늘의 주요 기사에서는 이러한 주택들이 어디에 위치해 있는 지를 살펴보며, 타마키 마카우라우 오클랜드(Tāmaki Makaurau Auckland)와 타후나 퀸스타운(Tāhuna Queenstown) 지역이 두드러진다고 전했다.
타마키 마카우라우 오클랜드, 100만 달러 이상의 거래 주도
최근 계약된 판매 사례(6월 1일 이후)에서 100만 달러 이상의 거래가 주로 ‘전통적인 지역’에서 이루어지고 있는 것은 놀라운 일이 아니다.
타마키 마카우라우 오클랜드, 테 완가누이-아-타라 웰링턴(Te Whanganui-a-Tara Wellington), 오타우타히 크라이스트처치(Ōtautahi Christchurch), 타후나 퀸스타운(Tāhuna Queenstown) 지역이 포함된다.
특히, 타마키 마카우라우 오클랜드는 최근 3개월 간 뉴질랜드 전역에서 100만 달러 이상의 판매의 52%를 차지하고 있으며, 이 중 절반은 오클랜드 시와 노스쇼어 지역에서 발생했다.
한편, 오타우타히 크라이스트처치는 100만 달러 이상의 판매 중 약 7%를 차지하고 있으며, 타후나 퀸스타운(Tāhuna Queenstown)은 4%를 기록하고 있다.
비록 퀸스타운의 수치는 높지 않지만, 전체 주택 재고의 0.6%만을 보유하고 있는 점을 고려할 때, 100만 달러 이상의 거래에서 의미 있는 성과를 보여주고 있다.
타마키 마카우라우 오클랜드 외에도 분포된 100만 달러 이상의 주택
최근 판매 대신 재고 수준을 살펴보면 흥미로운 이야기가 펼쳐진다.
이번 섹션에서는 각 지역의 예상 중위값을 바탕으로 한 데이터를 통해, 200채 이상의 기존 주택을 보유한 1,191개 교외 지역 중 337개 지역이 현재 중위값이 100만 달러 이상인 것으로 나타났다.
즉, 전국적으로 약 28%의 교외 지역이 100만 달러 이상의 주택 시장에 포함된다. 오클랜드는 이 중 167개(50%)의 교외 지역을 보유하고 있으며, 이는 타마키 마카우라우 전체 교외의 70%에 해당한다.
즉, 타마키 마카우라우 오클랜드의 10개 교외 중 7개는 중위 주택 가치가 100만 달러 이상이다. 특히, 헌 베이, 세인트 메리 베이, 웨스트미어, 레무에라 등 고가 주택 지역이 포함된다.
하지만 100만 달러 이상의 중위값을 가진 교외 지역의 비율에서는 타후나 퀸스타운(89%)과 웨스턴 베이 오브 플렌티(71%)가 오클랜드를 앞서고 있다.
타후나 퀸스타운(Tāhuna Queenstown)은 일반적으로 높은 주택 가치로 인해 많은 교외 지역이 100만 달러 이상에 해당하게 된다.
웨스턴 베이 오브 플렌티는 주택 재고의 구성 때문이며, 이 지역의 생활용 블록이 약 35%를 차지하고 있는 반면, 전국적으로는 10% 미만이다.
와이파(Waipa), 와이카토(Waikato), 와이마카리리(Waimakariri), 테 타이 오 아오레레 태즈먼(Te Tai o Aorere Tasman) 역시 상대적으로 높은 생활용 주택 비율을 보이며, 이는 이들이 초기 차트에서 두드러지는 이유다.
100만 달러는 단순한 숫자일 뿐
시간이 지남에 따라 명목상 주택 가치가 상승함에 따라 100만 달러의 ‘장벽’은 과거만큼의 의미를 지니지 않게 되었다.
그럼에도 불구하고 이는 여전히 주목할 만한 기준이자, 타마키 마카우라우 오클랜드와 와이카토 지역, 타후나 퀸스타운과 같은 주요 도시 시장에서 평균 가정의 주택 구매력의 한계를 보여주는 또 다른 방법이다.
신규 대출 기준이 주택 가격 안정에 중요한 역할을 할 것으로 예상되지만, 궁극적으로는 수요에 비해 주택 공급을 늘리는 것이 핵심이다.
이에 정부가 향후 30년간 개발을 위한 충분한 토지를 지정하는 등의 노력을 기울이고 있다는 점은 긍정적인 신호로 보인다.