Where it’s cheaper to buy a bigger house in NZ
1. Is trading up back on the agenda?
Has the drop in prices made trading up easier or harder for buyers? With the housing market now at or close to the bottom, it’s worth considering, as prices are likely to rise from hereon in (although expect any rises to modest).
I’ve been looking at the price gap between three and four-bedroom properties around the country to see how much extra equity/debt people might have to find to be able to get that bigger or better property (or equally how much money might be freed up by somebody downsizing).
The figures showed that trading up is still a big financial hurdle, with the gap standing at more than $200,000 across many parts of Auckland, as well as Hamilton, Tauranga, Wellington, and Christchurch. However, the trade-up premium has nevertheless fallen in several parts of the country over the past year, and I suspect that some pent-up demand from households keen to relocate may start to show through soon.
The largest percentage drops in the premium have been in Upper Hutt (24%), Lower Hutt (16%), Wellington City and Tauranga (both 15%).
The median values for each property type in each area have dropped by pretty similar amounts in percentage terms. However, given the four-bedroom properties start at a higher level in dollar terms, any given percentage drop also translates into a bigger fall in dollar terms – which shrinks the premium.
It’s also important to note that even after the recent value falls, the trade-up premiums are still quite large. They range from around $150,000 in Upper Hutt and Dunedin, to between $200,000-$250,000 in areas such as Franklin, Tauranga, Wellington City, Waitakere, Hamilton, Christchurch, and Papakura.
Meanwhile, the premium still exceeds $300,000 in Auckland’s North Shore and Manukau areas, and is about $530,000 in Auckland’s central suburbs. Outside those Auckland sub-markets, the only other parts of the country with trade-up premiums in excess of $300,000 are Queenstown ($345,000), Waipa ($314,000), and Hastings ($306,000).
At the other end of the spectrum, trading up will “only” cost $35,000 in Kawerau, $64,000 in Otorohanga, and $74,000 in Clutha, with seven other parts of New Zealand below $100,000 to trade-up.
2. The recession may not have lasted
Stats NZ figures last week showed that the NZ Activity Index (NZAC) for May was 0.7% higher than a year earlier, after April’s 0.8% rise. These aren’t exactly stellar results, but they’re nevertheless showing that the economy is “ticking over”. Indeed, if you translate these results into an implied quarterly figure for GDP in Q2 you get an increase of perhaps 0.5% – not strong, but still enough to suggest that the recession might already have ended. We’ll still need to wait for June’s NZAC to have the full quarter’s worth of data, but the early signs are encouraging for the wider economy. Emergence from recession would bolster employment and adds to the sense that this property market downturn is all but over.
3. Inflation expectations down, with sentiment and filled jobs up
Adding to that more encouraging message around the economy were ANZ’s business and consumer confidence surveys last week. In June, both firms and households became more optimistic about the economic outlook (albeit from a low base), with cost pressures, pricing intentions, and wider inflation expectations also dropping. On top of that, Stats NZ also reported last week that filled jobs expanded again in May, helping to prop up households’ incomes and allowing them to handle the shift from lower mortgage fixed rates onto the current higher levels without terminal damage.
4. Looser LVRs starting to become (slightly) visible
There was $5.9bn of mortgage lending activity in May, which was still lower than a year ago, although the 14% drop was the smallest in 18 months. However, there are already hints in the data that the loosening of the LVRs – now 15% (previously 10%) of owner occupiers can get in with less than a 20% deposit, and 5% of investors can borrow with less than a 35% deposit (previously 40%) – has had some effect, with the share of lending at a high LVR edging up lately for owner-occupiers. That said, the rise in high LVR owner-occupier lending from around 4% a few months ago to more than 6% now isn’t off the charts, and nor would we expect it to be. After all, a lower deposit (higher LVR) simply means more debt and larger mortgage payments with rates at 7%!
5. Continued focus on shorter term fixes?
And finally, a key dataset coming up this week is the new RBNZ release covering loan originations and the terms that new borrowers have been favouring (excluding those who are repricing existing loans). In April, 74% of owner-occupiers took out fixed loans of up to two years, with the investor figure sitting at 78%. It wouldn’t be a surprise to see a continued focus on shorter fixes in May’s data, although three-year fixed rates at some banks are now quite a bit lower than shorter terms.
뉴질랜드에서는 더 큰 집을 사는 것이 더 저렴한 지역은 어디인가?
1. 부동산 거래가 다시 활발해지고 있는가?
부동산 가격 하락으로 인해 구매자가 주택을 거래하기가 더 쉬워졌는가, 아니면 더 어려워졌는가? 현재 부동산시장이 바닥을 찍었거나 거의 바닥에 가까워졌기 때문에 앞으로 가격이 상승할 가능성이 높으므로(상승 폭은 완만할 것으로 예상되지만) 고려해 볼 가치가 있다.
사람들이 더 크거나 더 좋은 주택을 구입하기 위해 얼마나 많은 추가 자산/부채를 찾아야 하는지(또는 다운사이징을 통해 얼마나 많은 돈을 확보할 수 있는지) 알아보기 위해 전국의 3~4인용 주택과 3~4인용 주택의 가격 격차를 조사해보았다.
이 수치는 Auckland는물론 Hamilton, Tauranga, Wellington,Christchurch등많은 지역에서 $200,000 이상의 격차를 보이며 더 좋은 주택을 구입하는 것이 여전히 큰 재정적 장애물이라는 것을 보여준다. 그러나 그럼에도 불구하고 지난 한해 동안 여러 지역에서 프리미엄이 하락했으며, 이주를 원하는 가구의 억눌린 수요가 곧 나타나기 시작할 것으로 예상된다.
프리미엄이 가장많이하락한지역은Upper Hutt (24%), Lower Hutt (16%), Wellington City 와Tauranga (모두 15%)로 기록하였다.
각 지역의 부동산 유형별 중간 값은 백분율로 환산했을 때 거의 비슷한 수준으로 하락했다. 그러나 침실 4개짜리숙소가 달러 기준으로 더 높은 수준에서 시작한다는 점을 감안하면, 백분율로 환산한 하락폭은 달러 기준으로 더 큰 하락폭으로 해석되어 프리미엄이 줄어든다.
최근 집값이 하락한 후에도 프리미엄이 여전히 상당히 크다는 점도 유의해야 한다. Upper Hutt 와 Dunedin에서는 약 $150,000, Franklin, Tauranga, Wellington City, Waitakere, Hamilton, Christchurch, Papakura 같은 지역에서는 $200,000-$250,000에 달한다.
반면 Auckland의 North Shore 와Manukau 지역에서는 여전히 프리미엄이$300,000를 넘고, Auckland 중심지역에서는 53만 달러 정도인 것으로 나타났다. Auckland 외 프리미엄이$300,000을 초과하는 지역은 Queenstown ($345,000), Waipa ($314,000), Hastings ($306,000)이다.
반면, 프리미엄이$100,000미만인 뉴질랜드의 7개 지역은 Kawerau의 $35,000, Otorohanga의$64,000, Clutha의$74,000정도 지역에 불과하다.
2. 경기 침체가 지속되지 않았을 수도 있다.
지난 주 뉴질랜드 통계청에 따르면 5월뉴질랜드활동지수(NZAC: NZ Activity Index)는 4월의 0.8% 상승에 이어 전년 동월 대비 0.7% 상승한 것으로 나타났다. 이는 놀라운 결과는 아니지만, 그럼에도 불구하고 경제가 “회복되고 있다” 는 것을 보여준다. 실제로 이러한 결과를 2분기 GDP의분기별내재성장률로환산하면약 0.5%의증가가예상되는데, 이는 강하지는 않지만 경기 침체가 이미 끝났을 수 있음을 시사하기에 충분한 수치이다. 6월에 발표되는 NZAC에서 2분기 전체 데이터가 나올 때까지 기다려야 하겠지만, 초기 징후는 경제전반에 고무적인 신호이다. 경기 침체에서 벗어나면 고용이 강화되고 부동산 시장 침체가 거의 끝났다는 느낌을 더 할 수 있다.
3. 인플레이션 기대치 하락, 심리 및 일자리 증가
경제에 대한 더욱 고무적인 메시지를 더한 것은 지난주 ANZ의기업 및 소비자 신뢰도 설문조사였다. 6월에는기업과 가계 모두 경제전망에 대해 더 낙관적이 되었으며(비록 낮은 수준이지만) 비용압박, 가격책정의향, 인플레이션 기대치도 하락했다. 또한 지난 주 뉴질랜드통계청은 5월에 일자리가 다시 증가하여 가계의 소득을 뒷받침하고 낮은 모기지 고정금리에서 현재의 높은 수준으로의 전환을 장기적인 피해없이 감당할 수 있게 되었다고 발표했다.
4. 완화된 LVR이 (약간) 가시화되기 시작함
5월의 모기지 대출은 $5.9B로 1년 전보다 여전히 낮았지만, 14% 감소폭은 18개월만에 가장 작은 수치이다. 그러나 데이터에 따르면, 현재 15%(이전 10%)인 실거주자들은 20% 미만의 보증금으로, 5%의 투자자는 35% 미만의 보증금(이전 40%)으로 대출을 받을 수 있게 된 LVR 완화가 어느 정도 영향을 미쳤으며, 최근 실거주자 상대로 고액 LVR 대출비중이 상승하고 있는 것을 알 수 있다. 하지만 몇 달 전 약 4%였던 고 LVR 실거주자 대출이 현재 6% 이상으로 증가한 것은 차트에서 벗어난 것이 아니며, 앞으로도 그럴 것으로 예상되지 않는다.
결국, 보증금이 낮을수록(LVR이높을수록) 더 많은 부채와 7%의 이자율로 더 큰 모기지 상환액을 의미한다.
5. 단기적인 수정에 계속집중?
마지막으로, 이번 주에 발표되는 주요 데이터는 대출 시작과 신규 대출자가 선호하는 조건 (기존 대출의 가격을 재조정하는 대출자제외)을 다루는 새로운 RBNZ 발표이다. 4월에 주택 소유자의 74%가 최대 2년의 고정대출을 받았으며, 투자자비율은 78%에 달했다. 일부은행의 3년 고정금리가 단기 고정금리보다 상당히 낮아졌지만, 5월 데이터에서 단기 고정금리에 대한 지속적인 집중을 보는 것은 놀라운 일이 아니다.