계약 전, 빌딩 인스펙션 꼭 받기
보통 사람들에게 집은 전 재산이 걸린 큰 거래이자, 평생에 몇 번 없는 일이서 비전문가일 수밖에 없고 거래에 서툴 수밖에 없다. 또 집처럼 커다란 덩치의 물건을 요목조목 따지기란 쉽지 않다.
몇 년 전처럼 부동산이 불타오를 땐 무조건 사야 한다는 생각에 집 상태를 살펴볼 겨를도 없었다. 하지만, 이제는 부동산 시장이 잠잠해졌고 바이어 마켓으로 전환되었으니, 구매자 입장에선 시간을 갖고 현명히 꼼꼼하게 이것저것 알아보고 집 계약서에 서명할 수 있게 되었다.
간혹 겉은 멀쩡한데 속이 엉망이 집이 있다. 잘 알아보지 않고 겉모습에 혹하고 반해서 샀는데 물새는 집이거나 마약에 오염된 집이라면 그 맘고생이 이만저만이 아닐 것이다.
오래된 집의 경우는 가격이 저렴한 만큼 고민거리도 많다. 석면으로 시공된 집, 기둥이 썩었거나, 지진 피해를 입었거나, 홍수 위험이 높은 지대에 위치한 집일 수도 있다.
그 어떤 집도 완벽할 순 없다. 다들 본인이 가지고 있는 돈으로 최대한 좋은 조건의 집을 사고자 한다. 문제가 있더라도 살면서 해결할 수 있으면 괜찮다. 내 집이니 맘 편하게 고치며 살면 된다. 문제가 있는 집도 돈만 들이면 대부분 다 고칠 수 있다.
Propery Check이라는 인스펙션 회사를 운영하는 Darin Davenny는 석면 벽을 제거하는데 약 2만 달러가 들 것이며, 리클래딩을 하는 데 또 추가 비용이 발생할 것이라고 말한다. 만약 석면 벽을 미리 발견하고 이를 문제 삼아 집을 5~7만 달러 싸게 샀다면, 그리 나쁜 거래는 아닐 것이다.
꼼꼼하게 집을 점검하여 문제를 발견했다면, 이를 이용해 구매 가격을 깎아볼 수도 있다.
집의 상태를 알아보려면 인스펙션 리포트(Property Inspection Report)를 받아보는 게 좋다. 인스펙션 전문가가 집의 숨겨진 문제를 발견하거나, 추가 전문가 테스트가 필요한지 알려줄 것이다.
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오래된 집이라면 나무를 갈아 먹는 벌레(borer)가 있는지 잘 살펴야 한다고 Davenny는 조언한다. 이 벌레 때문에 집 기둥이 무너질 수도 있기 때문이다.
바닥을 지탱하는 기둥이 썩거나 바닥이 평평하지 않을 경우도 있다. 보통 눈으로 알아보기 힘들기 때문에 전문가가 바닥 상태를 살펴봐야 한다. 150m2의 바닥 파일을 다시 하고 수평을 잡는 데 약 $30,000가 든다.
1970년대 이전 집의 경우 반지하 공간이 습하다. 바닥 단열 시공을 하면 쉽게 해결할 수 있다. 단열재를 넣을 바닥 공간이 있다면 저렴하게 해결할 수 있지만, 그렇지 않을 경우 마루나 카펫을 다 걷어내고 단열재를 깐 뒤 다시 마루나 카펫을 깔아야 한다.
가장 수리비가 많이 드는 경우는 바로 물새는 집이다. 물새는 집은 지붕부터 외부 벽 모두를 교체해야 할 수도 있고 실내의 썩은 벽을 다 들어내야 할 수도 있다.
물새는 집 테스트를 위해 외장 클래딩을 뚫고 특별한 장비를 밀어 넣어 그 안의 습도와 부식 정도를 측정한다. 이러한 테스트는 일반적으로 $2,500불 정도 한다고Davenny은 언급하였다.
1985년 이전 주택에서 석면이 발견되는 경우가 있는데, 이 또한 빌딩 인스펙션에서 꼭 살펴봐야 할 내용이다. 석면으로 의심되는 벽의 샘플을 체취하여 연구소에 보내면 그 결과를 알 수 있다. 테스트 비용은 500달러 정도이다.
석면 외벽을 제거하는 데 약 2만 달러가 든다. 외벽에 석면이 있을 경우 내벽도 함께 의심해봐야 한다.
마약 오염도 구매자가 가장 우려하는 사항 중 하나이다. 렌트 집이 아니라고 안심해서는 안 된다. 마약 오염 판정받은 집에는 자가 주택도 있고, 할아버지와 손자가 같이 살고 있던 집도 있기 때문이다. 마약 오염 테스트는 보통 200달러 정도부터 시작한다.
림리포트(LIM: Land Information Memorandum)는 홍수나 다른 자연재해 또는 허가받지 않은 건축 활동에 대한 기록을 제공한다. 주택을 구매하기 전에 꼭 림리포트를 확인하여야 한다.
Schnauer & Co의 Nick Kearney 변호사는 보통 85만 달러 이상의 큰돈을 쓰면서 주택의 상태를 점검하는 데 약간의 돈을 아끼는 사람들이 있는데 그것은 현명치 않다고 말했다.
림리포트는 보통 판매자가 제공하며 구매자는 림리포트를 통해 집의 문제점을 찾아내고 네고를 통해 집주인과 가격 협상을 하는 데 사용하기도 한다.