웨스트팩 경제전문가,
정부의 부동산 대책 규제 후 달라진 전망 내 놓아
낮은 기준금리2025년까지 유지 가능성 높아, 렌트 폭등 없고 부동산 폭락 가능성 희박
웨스트팩 수석 경제전문가 Michael Gordon과 선임 경제전문가 Satish Ranchhod가 정부의 부동산 대책 발표 이후, 자신들이 보고한 기존의 부동산 전망을 수정했다.
정부의 부동산 시장 개입으로 달라진 전망을 요약하면, 일부 임대주들이 선전포고한 렌트가격의 폭등은 일어나지 않을 것이며 주택 가격 상승세는 둔화하고 중앙은행의 기준금리는 2025년까지 낮은 수준을 유지할 것이라고 분석했다.
이들은 기존 부동산 전망 보고에서 중앙은행이 기준 금리를 2024년부터는 올릴 것이라고 예상한 바 있다. 기존 예상 시점보다 1년을 연기했다.
렌트비 상승 vs 폭등?
정부의 부동산 규제책에 따르면 2021년 3월 27일 혹은 이 날짜 이후로 투자용 부동산을 구입한 임대주들은 2021년 10월 1일부터 주택담보이자를 세금 면제 사항으로 클레임 할 수 없게 된다. 이에 따라 임대주들은 이에 대한 비용을 렌트비에 전가할 수밖에 없는 현실이다. 정부의 규제책 발표 후 일부 임대주들은 렌트비를 크게 인상하여 정부의 대책이 얼마나 어처구니없는 것인지를 보여주겠다며 으름장을 놓았지만 두 경제전문가는 렌트비가 초현실적으로 폭등할 가능성은 없다고 단언했다. 렌트비 상승 역시 주택 가격과 마찬가지로 수요와 공급의 법칙을 따르기 때문이다. 임대주가 렌트비를 올려도, 이를 지급할 있는 테넌트가 존재해야만 계약이 성사되는 시장의 원리이다. 특히 부채율이 높은 투자자의 경우 주택을 매도할 가능성이 크다. 렌트비를 올리는 것보다 차라리 주택을 매도하는 편이 손실을 최소화하거나 더 이득이 될 가능성이 크기 때문이다. 경제전문가 Gordone과 Ranchhod는 “정부의 부동산 대책이 렌트비 상승에 얼마나 기여할 것인지는 누구도 정확히 예측하거나 따지기 힘들다. 분명한 점은, 주택 부족 현상이 완전히 사라지지 않는 한 렌트비는 어쨌든 계속 상승할 것이다. 다만, 일부 임대주들이 주장하는 대로의 초현실적인 상승 폭이 있을 거로 생각하지 않는다.”라면서 “부채율이 높은 임대주들이 주택 매도로 테넌트들은 이사를 하거나 주택을 구매하거나 하는 경우가 당분간 많아질 것”이라고 예상했다.
렌트비 담합, 최고 7년 징역형 처해질 수도
이달 15일부터 발효되는 상공 개정법 (he Commerce (Criminalisation of Cartels) Amendment Act 2019)에 따르면, 공정 거래를 헤치는 가격 담합은 최고 7년의 징역형에 처해질 수 있다. 이는 이미 상당한 액수의 벌금형에 더해진 처벌이다. 가격 담합이 확정될 경우, $500,000 달러의 벌금이 개인에게 부과되고 여기에 $10 밀리언 달러 혹은 법을 저촉한 회사의 연 총 매출액의 10% 혹은 이득의 3배에 해당하는 금액 벌금이 부과된다. 상공회의소 (the Commerce Commission) 의장 Anna Rawlings는 “카르텔 (가격 담합)은 높은 가격 책정 혹은 질을 감소시키는 방식을 통해 소비자에게 피해를 주는 동시에 공정하게 거래를 하려는 다른 비즈니스에 피해를 준 경우를 말한다. 카르텔에 대한 징역 가능성 도입은 가격 담합이 얼마나 심각한 범죄인지를 의미한다.”라고 설명했다.
주택 가격 폭락 – 가능성 희박
두 경제전문가는 기존의 주택 가격 하락에 대한 예상을 번복했다. 부동산 과열 둔화는 있겠지만 주택 가격 폭락을 예상하기는 힘들다는 견해이다. 공급보다 수요가 여전히 큰 시장 현실이 바뀌어지 않았고, 낮은 이자율에 각종 정부 지원으로 모기지 세일이 코비드19 팬데믹 전보다 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 주택 가격 조정은 투자용 주택을 중심으로 한 부동산 시장에서 일어날 것이라는 전망이다. 그들은 “주택 담보 이자에 대한 세금 클레임이 불가능해진 데다가 양도소득세 면제를 위한 최소한의 투자용 주택 보유 기간도 10년으로 늘어났기 때문에 부채율이 높은 투자자들이 섣불리 부동산 시장에 개입하기 힘들어졌다. 부동산 매매가 둔화할 것은 당연하다. 종국에는 주택 담보 대출 금리가 상승할 것이다. 많은 투자자의 주택 담보 고정 금리가 만기되고 금리 상승이 시작되면 주택 가격에 조정이 일어날 수 있다. 2024년 말까지 투자용 주택을 중심으로 주택 가격이 10%까지 하락할 수 있다.”라고 예상했다.
중앙 은행 – 초 저 기준금리 2025년 초까지 유지 가능성
코비드 19 팬대믹 후 경제 회복이 예상보다 느리게 진행되고 있다. 이는 중앙은행이 인플레이션과 고용 지수 목표를 달성하는 데 애초 예상보다 더 시간이 걸릴 것이란 분석이다. 이에 따라 두 전문가는 중앙은행이 본격적으로 기준금리를 올릴 수 있는 시점도 2025년 초가 되어야 가능하다고 점쳤다.