임대 주택 구매 관리 전략

 

 

많은 뉴질랜드인은 노후 대책을 위해 가족과 함께 사는 자가주택과 함께 렌트 수익을 얻을 수 있는 임대주택을 소유하고 싶어 한다. 

 

CoreLogic은 2018년 초반부터 임대 수익률이 개선되고 있으며, 뉴질랜드 전체에서 임대 수익률이 주택 가격 성장률보다 거의 두 배 가까이 향상되었다고 밝혔다. 

 

하지만, 세입자를 관리하고 임대주택을 운영하기란 만만찮다. 세입자와의 분쟁도 문제가 되며, 임대 주택을 관리하고 유지하는 비용도 상당하다. 

 

집주인이 되려면 가장 먼저 임대차법(Residential Tenancies Act)와 건축법(Building Act)를 숙지해야 한다. 그리고 처음으로 임대주택을 구입하는 거라면 렌트가 잘 나갈 집을 골라야 할 것이다. 여기에 추가로 장기 유지 보수 계획이 필요하다. 

 

임대주택을 구입하기 전에 이와 같은 전략을 가지고 있어야 나중에 골치 아픈 사건을 줄일 수 있다. 

 

또한, 임대 수익이 임대 주택 관리 및 유지 비용을 충당할 수 있어야 경제적인 부담이 줄어든다. 세입자에게 인기가 있는 동네여야 세입자를 받는 데 어려움이 없을 것이다. 

 

부동산 관리 회사인 Cowdy Real Estate는 세입자를 받기 전에 집이 깨끗하고 단정하게 잘 관리 되어 있어야 괜찮은 세입자를 만날 수 있다고 전했다. 

 

임대주택을 찾고 있는 투자자라면 세입자들이 가장 원하는 해가 잘 들고, 사생활이 보장되고 뒤뜰 공간이 있는 주택을 살펴보길 바란다.

 

임대차법에 따라 천장과 바닥에 단열재가 시공되어 있어야 하며, 거실에는 고정식 난방 기구가 장착되어 있어야 한다. 또한 세입자들은 장금장치가 잘 되어 있는 인터널 게라지를 선호한다. 잘 정돈된 정원과 잔디, 현대식 부엌과 욕실 또한 인기가 있다. 

 

투자자는 보통 두 가지 옵션 중에서 하나를 선택하게 된다. 렌트비가 모기지 비용을 충당하고 어느 정도 수익을 나는 곳이나, 임대 수익률은 낮으나 차후 주택 가치가 크게 상승할 곳 중에서 고르게 된다. 

 

일반적으로 비싼 주택은 임대 수익률이 낮은 반면 자본 가치 상승 기대가 높다. 

 

자신의 맘에 맞는 임대 주택을 구매했다면, 그다음은 어떻게 관리할 것인가를 결정해야 한다. 집주인이 직접 관리를 할 수도 있고 부동산 관리 회사에게 맡길 수도 있다. 

 

임대 주택을 관리하고 여러 종류의 세입자를 만나다 보면 예상치 못한 다양한 일을 겪을 수 있다. 

 

모기지 브로커 회사인 Squirrel의 John Bolton 대표는 여러 채의 임대주택을 소유하고 있으며 항상 자신이 직접 관리하고 있다고 전했다. 

 

임대주택을 소유하고 집주인이 되려면 몇 주의 렌트 수익을 포기하더라도 좋은 세입자를 고를 줄 알아야 한다고 그는 조언했다. 또한, 그는 항상 세입자에게 인기 있는 임대 주택을 구매하였기 때문에 좋은 세입자를 만날 수 있었으나, 만일 저렴한 동네의 저렴한 주택을 구입한다면 관리 회사에게 맡겨 세입자와의 문제를 해결했을 것이라고 말했다. 

 

세입자가 자주 바뀌지 않게 하기 위해서는 세입자를 존중해주고 렌트비를 가급적 올리지 않아야 한다. 렌트 수익률이 조금 낮아지더라도 한 세입자가 오래 머무는 것이 투자자 입장에서는 낫다. 

 

또한, 그래닛 플랫이나 슬립 아웃이 있는 집의 경우 합법적으로 건축된 것인지 살펴봐야 한다. 불법 건축물에 대해서는 화재와 같은 재난이 발생했을 때 보험회사에서 보상을 받을 수 없게 된다. 

 

만일 부동산 관리 회사에게 맡길 경우는 관리 회사의 경험과 전문성을 살펴봐야 하며, 좋은 세입자를 찾기 위해 얼마만큼 노력을 기울이는지 지켜봐야 할 것이다. 

 

정기적인 인스팩션과 사후 리포트, 그리고 세입자의 문의에 즉각 대응하며 조언을 잘하는 업체를 찾아야 할 것이다.