주택 가격 주춤, 임대 수익률 증가
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Interst.co.nz이 발표한 임대주택 수익률 지표(Rental Yield Indicator)를 보면 최근 주택 임대 수익률이 하락한 지역보다 상승한 지역이 더 많아졌다.
임대주택 수익률 지표는 뉴질랜드 전체 56개 지역의 REINZ의 판매 자료를 바탕으로 한다.
가장 임대로 많이 나오는 방 3개짜리 주택(하위 25% 가격대)의 판매 가격과 같은 기간에 그 동네에서 계약된 방 3개짜리 신규 렌트비 중간값을 비교하여 그 지역의 임대 수익률을 계산한다.
이는 분기별 임대 수익률을 조사하는 한 방법이다. 어떤 투자자가 56개 지역 중 한 곳에서 하위 사분위 값에 해당하는 방 3개짜리 주택을 구매하고 이를 렌트로 내놓았을 때의 수익률을 알 수 있게 한다.
이 임대 수익률에는 임대 주택의 모기지 이자, 재산세, 보험료, 유지 관리비 등이 포함되어 있지 않다.
Interest.co.nz의 임대 수익률 지표를 통해 지역별, 시기별 차이를 한눈에 볼 수 있다. 또 시간의 경과에 따른 변화를 알 수 있어 부동산 추세를 읽기에 좋다.
렌트비가 주택 가격 상승보다 더 많이 오를 때 임대 수익률이 증가하고, 반대로 주택 가격이 더 빠르게 상승할 때는 수익률이 낮아진다.
최근 3월 지표에 따르면 56개 지역 중 25곳의 임대 수익률이 향상되었고, 21곳은 하락했고, 10곳은 변화가 없었다. 전반적으로 렌트비가 부동산 가격보다 빠르게 상승한 지역과 부동산 가격이 렌트비보다 빠르게 상승한 지역의 수가 비슷했다.
1년 전 수익률을 비교해보면 최근 들어 부동산 가치 상승이 더뎌지면서 임대 수익률이 높아진 곳이 늘었다. 주택 가격 상승이 더뎌지고 렌트비 인상이 컸다는 뜻이다.
특히 오클랜드에서 이러한 추세가 두드러졌는데, 임대 수익률이 높아진 동네는 5곳, 낮아진 동네는 2곳, 그리고 3곳은 변화가 없었다.
낮은 가격대의 주택 판매가 저조해지면서 4곳(메시, 핸더슨, 아본데일, 하이랜드 파크)의 주택 판매 가격도 소폭 하락하였다.
주택 판매 가격이 상승한 동네가 4곳(토베이, 글랜 이든, 파파쿠라, 푸케코헤)이었고, 가격 변동이 없었던 동네는 비치 해븐/버크데일 이었다.
주택 판매 가격이 하락한 동네의 임대 수익률은 향상되었다.
이럴 때 부동산 투자자라면 자본 이득보다는 잠재 임대료 성장에 높은 곳에 초점을 맞추고 투자를 결정하는 것이 현명할 것이다. 집값이 마구 오를 때는 렌트비보다는 자본 이득이 높은 곳에 집중해야겠지만, 지금과 같은 부동산 시장에서는 임대 수익률 향상이 기대되는 곳에 투자하는 게 합리적이다.
오클랜드 부동산 시장이 침체하여 한동안 자본이득을 기대하기 어렵다면 임대 수익률이 높은 동네를 골라 투자하여 이익을 얻는 게 좋다고 Greg Ninness 경제학자는 말했다.
오클랜드를 포함하여 뉴질랜드에서 임대 수익률이 5% 미만인 해밀턴, 타우랑가, 웰링턴과 넬슨/타스만 지역에서 투자자가 합리적인 임대 수익을 기대하기 힘들 것이다.
뉴질랜드 56개 지역의 임대 수익률 지표는interest.co.nz 웹사이트에서 찾아볼 수 있다.
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