집값이 오를 8가지 이유와 하락할 8가지 이유
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7월 오클랜드의 주택 판매량이 1년 전보다 약간 높아졌다는 반가운 소식이 있었다. 작년 말 외국인 주택 구매 금지법이 실행되기 전에 주택 판매가 늘었으며, 정부가 주택 담보 비율을 높이기 전인 2015년 초반에도 판매량이 갑자기 늘었다.
7월의 판매량 증가는 오클랜드 주택 시장의 반등을 의미하는 것일까?
BNZ의 Tony Alexander 상임 경제학자는 현재 시장의 여건으로는 어느 쪽도 확신하기 어렵다고 말하면서 부동산 가격이 오를 8가지 이유와 주택 가격이 하락할 8가지 이유에 대해 설명하였다.
먼저 부동산 가격이 오를 8가지 요인은 다음과 같다.
1. 중앙은행이 공식 기준 금리를 1.5%에서 1.0%로 낮추었고, 은행은 모기지 금리를 인하했다. 그리고 앞으로 금리가 더 낮아질 것이라는 전망이다. 낮은 금리로 투자자들이 다시 한번 부동산 시장에 몰려들 가능성이 커졌다.
2. 이제 정부는 주택 양도세 도입에 대해서 논하지 않을 것이며, 브라이트 라인 테스트도 5년 이상으로 연장되지 않을 것이다.
3. 순수 이민자 유입은 여전히 연간 5만 명에 달한다.
4. 건축업계는 계속해서 일손 부족을 호소하고 있다.
5. 2011년 이후 연간 주택 건설이 4배로 늘었지만, 오클랜드 주택 부족 문제는 아직까지 해결되고 있지 않다.
6. 2분기 일자리 수는 0.8% 증가했으며, 실업률은 3.9%로 낮아졌다.
7. 일부 은행이 대출자의 모기지 테스트 기준을 곧 낮춰 대출 조건을 완화할 것이라는 전망이 있다.
8. 중앙은행은 11월 재무 안정성 보고서 발표 때 기준 금리를 더 인하할 듯하다. 한편, 부동산 시장에 비관론적인 견해를 가진 사람들은 오클랜드 주택 가격이 작년 대비 3.5% 하락하였고, 앞으로 지금과 같거나 아니면 더 하락할 것이라고 예상한다.
오클랜드 주택 가격이 하락할 것이라고 보는 8가지 이유는 다음과 같다.
1. 현재 비즈니스의 비관론은 10년 전 글로벌 금융 위기 수준과 비슷하다.
2. 만일 중앙은행이 11월에 금리를 0.25%가 아닌 0.5%로 삭감할 경우, 뉴질랜드 경제 상황에 대해 심각하게 받아들여야 할 것이다.
3. 최근 세계 경제, 무역 및 정치 환경이 크게 악화되었다. 미국과 중국의 무역 전쟁, 홍콩 시위, 인도 카슈미르 분쟁, 브렉시트, 중국 경제 성장 둔화, 유럽 연합 성장 둔화와 페르시아만 긴장 등이 세계 경제를 어둡게 하고 있다.
4. 순수 이민자 수는 여전히 많지만, 점차 감소하고 있다.
5. 오클랜드 주택 가격은 지난 몇 년 동안 크게 올라서 약간 하락하여도 이를 구매할 경제력을 갖춘 사람의 수는 많지 않을 것이다.
6. 오클랜드 주택 가격은 주기적으로 상승 후 약 5년간 평평한 지속 기간을 가졌다. 현재는 주택 가격이 냉각된 지 3년차이다. 그래서 앞으로 2년 정도 냉각기를 갖게 될 것이다.
7. 최근 법률 변경으로 인해 임대주택 부동산을 소유하는 게 더 어려워졌다. 베이비 붐 세대가 노령화되어 주택을 구매하기보다는 소유하고 있는 주택을 판매하는 경향이 늘 것으로 보인다.
8. 소비자 신뢰도가 평균 이하로 떨어졌다.
현재 부동산 시장의 여건으로는 오클랜드 집값이 오르거나 내린다고 확실히 예견하기 힘들다. 하지만, 분명한 건 획기적인 중앙은행의 금리 인하가 첫 주택 구매자나 투자자의 마음에 봄바람을 일으켜 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다.