토지 공급이 늘어도 주택 건설이 더디면 주택 문제 해결 안 돼

오클랜드 주택 가격은 2007년에서 2016년 9년에 그 중간값이 $405,000가 인상되었다. 이러한 가격 상승을 이끈 요인은 무엇일까? 

오클랜드 카운실의 상임 경제학자 David Norman과 그의 동료 Shane Martin은 오클랜드 주택 가격 상승의 주범으로 종종 몰리는 토지 사용 제한이 그렇게 큰 영향력이 없었다고 밝혔다. 인구 증가, 주택 공급 부족과 낮은 금리가 $290,000만큼 영향을 주었다고 본다. 나머지 $115,000에 그 밖의 모든 요인이 포함되어 있다고 Norman 경제학자는 말하였다. 

다행히 9년 동안 주택 공급이 11%가 늘어 가격을 $85,000 낮출 수 있었다. 그런데도 이민과 자연인구 급증으로 오클랜드는 현재 43,000~55,000채의 주택이 부족하다. 

일부 평론가들은 주택 가격 폭등의 원인으로 토지 사용 제한을 꼽으면서 오클랜드 카운실에게 도시 제한을 풀고 주거 밀집 지역을 늘리라고 요구하지만 Norman 경제학자는 이러한 토지 용도 변경만으로 충분한 주택을 공급할 수 없다고 지적한다. 토지 공급이 곧바로 주택 공급으로 이어지는 것은 아니기 때문이다. 오클랜드 유니터리 플랜으로 토지 용도가 변경되어 최대 1백만 채의 새로운 주택 건설이 가능해졌지만 토지 가격이 하락하는 기미는 찾을 수 없다. 

다시 말해 현재 주택 부족량의 20배가 넘는 땅을 제공해도 토지 가격이 하락하지 않는다면 오클랜드 주택 문제의 원인이 토지 정책이라고 꼽을 수 있을지 의문이 든다고  Norman 경제학자는 말하였다. 도시 주택 가격의 상당 부분은 기술적 토지 가용성의 문제가 아니라 느린 주택 공급 반응이라고 그는 결론을 내렸다. 

주택 개발을 위해 토지 리소스 허가가 났다고 해도 실제 집이 지어지기 전까진 큰 의미가 없다. 인구 증가, 주택 건설 부진 및 저금리가 주택 가격 상승의 주요 원인이지만 이외에도 다른 요인도 찾아볼 수 있다. 건설 비용 증가, 건축 직원 부족, 그리고 더 높은 주택 가격을 지불할 의사가 있는 사람들이 주택 가격을 올리게 된다. 

건축 및 건설 산업연수 기관(Building and Construction Industry Training Organisation)의 최근 자료에 따르면 2017년 오클랜드 신규 주택 허가는 2016년보다 10%가 늘어난 11,000건이었지만, 수요를 충족시키기 데 필요한 매년 약 14,000건보다는 부족하였다.