호주 부동산 가격 하락, 이곳에도 영향을 줄까?
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호주 부동산 시장의 침체가 예사롭지 않다. 최근 뉴스에 따르면 시드니와 멜버른 주택 가치가 주당 $1,000가 하락하면서 30년 만에 최악의 경기 침체를 겪고 있다고 한다. 경제 전문가들은 호주 주택 가치가 20%/까지 하락하여 35만 호주 가구가 역자산(주택 가치가 모기지 보다 낮아진 상황)에 빠질 수 위험이 있다고 경고했다.
이웃 나라 호주의 이러한 부동산 침체가 이곳까지 퍼지지 않을까 하는 우려가 있다. 이에 대해 일부 경제학자는 뉴질랜드 전체는 아니지만, 일부 지역에서는 호주와 같은 부동산 가치 하락을 겪게 될 것이라고 지적한다.
Shamubeel Eaqub 경제학자는 은행의 대출 의지에 따라 부동산 시장이 움직인다고 말했다.
은행이 대출을 줄이면, 주택 거래가 줄게 된다. 은행 대출 어려워지면 구매자의 의도와 상관없이 주택 가격이 하락하게 된다. 더 높은 가격으로 집을 사려고 해도 은행으로부터 대출을 받기 힘들어지면 구매자 수가 그만큼 줄게 되기 때문이다.
은행 대출 의지에서 호주와 뉴질랜드가 차이가 있다고 Eaqub 경제학자는 말하였다. 호주 은행은 주택 가격을 면밀하게 따지지만, 뉴질랜드 은행은 대출자가 모기지를 갚을 수 있는지에 초점을 맞추고 있다.
가장 최근 자료를 보면 9월 신규 대출액은 48억 달러로 8월의 54억 달러에서는 감소했지만, 작년 9월의 46억 달러보다는 늘어났다. 아직까지 뉴질랜드 은행은 호주만큼 주택 담보 대출을 압박하고 있지 않다.
하지만, 주택 가격, 특히 오클랜드 주택 가격은 가계 소득에 비해 높다.
딜로이트의 파트너인 Chris Richardson은 호주 주택 가격이 과평가되었으며, 합리적인 수준을 뛰어넘었다고 언론에 전했다. 뉴질랜드도 이와 비슷하다고 말할 수 있을 것이다.
오클랜드 주택 중간값은 평균 가계 소득의 8.3~10.1배 정도 한다. 퀸스타운은 14배로 오클랜드보다 상황이 더 나쁘다.
호주와 오클랜드 모두 주택 가격이 과평가되었기 때문에 가격 하락의 위험이 있다고 Cameron Bagrie 경제학자는 말했다.
다행히도 지금까지 오클랜드 부동산 시장은 매우 안정적으로 착륙하였다. 침체하긴 하였지만 급격한 가격 변동은 없었다. 여전히 주택 가격은 가계 소득에 비해 높다. 그리고 외국인 구매자 금지, 네거티브 기어링 폐지, 임대차법 개정 등의 정책 변화로 부동산 시장이 더 위축될 수 있다.
하지만, 뉴질랜드 부동산 시장은 호주와는 다르기 때문에 주택 가격 하락은 어렵다고 보는 의견도 있다.
호주와 뉴질랜드 부동산 시장이 비슷한 면도 있지만, 주택 수요와 공급에서 큰 차이를 보인다.
CoreLogic의 Nick Goodall 수석 연구원은 시드니와 멜버른은 오클랜드와 달리 주택 공급 과잉 문제를 안고 있었다고 지적했다. 반면, 오클랜드는 여전히 주택 부족 문제를 안고 있다.
시드니는 현재 약 2만 가구의 빈집이 있으며 앞으로 더 증가할 것이라고 한다.
이와 달리 뉴질랜드는 주택 수요를 충족시키기 위해 약 7만 채의 주택이 필요하다. 호주의 집값 하락의 요인으로 꼽히는 금리 인상 문제는 곧 뉴질랜드의 문제가 될 수 있지만, 주택 수요가 공급을 능가하여 여기에는 그 영향이 그만큼 크지 않을 것이라고 본다.
또한, Goodall 연구원은 뉴질랜드인들이 변동보다는 고정 모기지를 선호하여 금리 변동에 따른 단기 주택 가격 변화가 없을 것이라고 말했다. 모기지의 80%가 고정 기간으로 묶여 있어 금리 인상에 따른 급격한 변화를 어느 정도 수용할 것으로 기대하기 때문이다.